商业住宅小区和商业综合体物业管理客服人员培训内容：应知知识和应会内容

（一）商业住宅小区和商业综合体物业管理客服人员应知

1、公司服务理念是什么？

答：事事想着业主、时时为了企业、当好保姆、做好管家、交好朋友。

2、公司企业精神是什么？

答：业户至上、服务第一、用心做事、真诚服务、务实创新、团结奉献、追求卓越。

3、公司质量目标是什么？

答：顾客满意率达到95﹪以上，顾客投诉处理率100％，设备完好率100％，管辖区内重大安全责任事故为0，维修及时率达95％以上，维修返修率为0。

4、小区物业费从何时计收？

答：根据有关物业管理法规规定，物业费的收取时间以开发商收楼通知书约定时间开始计收费用。（我们是从业主领房开始算的）

5、当业主提出物业费是否包含公共水电费分摊？

答：物业费不包括公共水电费的分摊，公共水电费分摊是指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。管理用户，公共绿化养护用水，由物业公司承担，不在分摊范围之内。

6、业主要求在自家花园建造亭子、假山、湖边围栏，该怎么回复？

答：为了保障业主购买的物业得到保值和增值，以及配合小区景观的统一，开发商根据本楼盘的特色设计了亭子款式让业主选择，业主可根据款式挑选其中的一款自行找施工单位进行设计施工，但施工前必须到物业公司客户服务中心申报批准后方可进行。总的要求：无论亭子、假山、园林、防护栏、须做到与环境和谐自然。

7、物业费的服务内容是哪些？

答：1）房屋共用部位的维护和管理；

2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；

3）环境卫生管理；

4）交通秩序的管理；

5）车辆停放管理；

6）治安防范管理；

7）公共地方绿化养护和管理。

8、公共部位可以随意占用吗?

答：根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施，不得在公用部分乱堆乱放。如有违反，物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政机关报告。同时有权有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时，物业公司及时劝阻，避免影响您的正常使用。

9、为什么只能选用开发商提供的凉亭及雨蓬方案？（道路、绿化 等）

答：进行私家花园园林小品施工建筑时，只能选用开发商提供的凉亭等园建方案，是因为园区目前还在开发建设中，还没有通过园区的整体综合验收，开发商提供的凉亭等园建构筑建是通过建设规划部门审批备案的，故不会影响园区的整体综合验收。如业户坚持要选用自己的园建方案，则须报建设规划部门审批同意备案。

另一方面，开发商提供的雨蓬方案，只是为某些户型的生活必须而设的（如解决某些户型晾晒衣服务问题） 。

10、因房子存在质量问题，业户能否拒交物业费？

答：房子质量问题是由开发商造成的，不属于物业公司负责的范畴，因为物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中，按合同约定已享受了服务，就有支付物业费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修（物业只是中间桥梁作用）。

11、业主办理了入伙手续但没入住，也要交物业费吗？

答：是的，要交物业费。因为在法律意义上讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业公司已已经为该单元提供了公共性的物业服务（比如：设施设备的养护，清洁绿化等服务）所以，即使没入住也是要交物业费的。

12、如业主询问《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》有何区别？

答：《临时管理规约》规范全体业主公共行为，《前期物业管理服务协议》明确物业服务内容和服务标准。

13、业主家被偷，物业公司是否一定要赔偿？（如：汽车被划）

答：《物业管理条例》第47条：物业管理企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作，物业公司收取的费用仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定要求，物业公司就没有法律责任。

14、为啥要交装修押金？

答：1）是为了公共设施设备不被破坏；

2）是为了业主不破坏房屋的主体结构，给别的业主造成损失；

3）是为了规范业主装修期间文明装修。

15、关于业主自行装修房屋出现的一些问题，该如何处理？

答：业主收楼后自请装修公司装修，出现这样那样的问题，物业联系开发商要求开发商进行维修处理；业主自行装修改变的部位及增加的项目不在报修范围内，而在保修期内，因用户使用不当或擅自改动房屋结构，设备位置或不当装修等造成质量问题及其他损失，一概由用户承担责任。

另因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，开发商不承担责任。

对此，虽然责任在业主，但业主要求物业处理遗留问题时，物业采取积极态度，协助业主尽快维修，但此维修是有偿服务（或业主自己处理）。

16、住户水、电表箱钥匙可否由业主自行保管？

17、常有业主询问燃气是不是被关？

答：1）业主是不是欠费；

2）好多燃气灶是电打火，看里面装的电池是否没电了要更换。

18、常有业主询问是不是停水了？

答：1）进户水阀是否开着；

2）查看水龙头的过滤网是否堵。

19、你知道报警、火警、急救电话吗？

答：110、119、120。

20、你熟悉各业主的信息吗？

答：前台在日常工作接触业主较多，来电、来访、快件搜集信息，知道各业主大概的家庭成员、工作单位等。

（二）商业住宅小区和商业综合体物业管理客服人员应会

1、你知道XX物业是何时接管XX小区的吗？

答：XXXX年X月

3、你清楚自己的岗位职责和岗位形象吗？

答：来电，接待、记录，派发工作单，业主及其他来访人员的接待，搜集业主信息，电子文档的管理，完成领导交办的其他事宜。

按规定着装，注重仪容仪表，使用礼貌用语，遵守公司、项目的各项规章制度和工作纪律。不得在办公室及前台岗位上看书、报，吃零食，干私活，和他人聊天、大声喧哗等有违岗位形象的行为。上班时间不得上网聊天、浏览网页等做与工作无关的事情。

4、你知道如何接听电话吗？

答：接电话：铃响三声之内拿起话筒--自报单位名称及问候语（您好！XX物业为您服务！）--知晓来电单位--耐心倾听并做好相关记录--汇总并复述来电事项--礼貌的说结束语--待对方挂断电话后轻轻挂断电话。

5、你知道如何拨打电话吗？

答：拨打电话：首先报出自己单位及姓名--问候对方--确认对方姓名--说清拨打电话事由--复述要点--礼貌说结束语--待对方挂断电话后轻挂电话。

6、你知道本小区的地理位置及通讯地址吗？

答：地理位置：*******；

通讯地址： ****市****小区****路*****号；

邮编： ******。

7、你掌握小区内部及周边的生活、商业和服务场所及所在的具体位置吗？

答：小区内楼栋位置，共***栋楼，共****户，店面房开****店，所属****社区。周围有****银行，*****学校，****商场，*****公交等。

8、你知道如何接待来访客人吗？

答：主动打招呼，真诚微笑，问询来访事由，及时通知访客要找的相关人员。如此人不能及时前来接待，请访客留下姓名及联系方式代交给相关人员并尽快给予回复。

9、你知道如何接待推销及联系业务的人员吗？

答：留下其联系方式、相关资料，便于与之联系，婉言送至门外。

10、你认识公司总部领导及其它项目领导吗？

答：公司董事长：*****；总公司副总：****；总公司财务总监：****； 总公司董事助理：*****；****项目经理：***；****项目副经理：****；等。

11、你知道园区物业费、能源费是如何收取的吗？

答：物业费为**元/平方米/每月，**元/平方米/每月（商业用房）；水费为**元/吨；电费为浮动电价，按照峰、谷、平来计算的。

12、你知道怎样办理汽车进出门岗卡吗？车位分布、车位费用是如何收取的？

答：汽车门卡办理手续：办理人员需要提供驾驶证、行驶证、车主身份证复印件。地下车位***，路面****车位，车位收费标准：地上车位：**元/月，地下车位管理费：**元/月。

13、接到业主的报修电话后你知道应该如何处理吗？

14、面对业主的投诉你应该如何处理？

答：礼貌的接听电话，耐心解释，认真的记录所投诉事项，以积极的态度为业主协调有关部门解决，不能解决的及时反馈给部门经理，给予圆满答复，反馈给客户。工作中不管任何情况、任何原因不得与业主发生争执。

答：坚守自己的工作岗位，沉着冷静，认真接听业主来电并做好记录，及时联系相关部门进行处理。听从领导的指挥。

16、你掌握本项目部常用电话及各部门人员编号吗？

答：项目经理：*******

项目负经理：********

工程部：********

保安部：********

内勤：********

保洁部：********

17、你掌握信件报刊收发程序吗？（快递）

答：邮递员将报刊信件送到前台--双方核对签收--物业部信件收发员清点后登记--分发后送至各收件人--无收件人的返回前台盖收发章--邮递员送信时收回

18、面对业主及来访客户时，哪些语言时绝对不能使用的？宜使用哪些语言？

答：禁止使用的语言："不""不知道""不管""不行""这事不归我管"等等，不得以生硬冷淡的态度对待业主。

宜使用的语言："请""欢迎""很抱歉""希望您能满意""您请放心""我会尽力的""请随时和我们联系""请您多提宝贵意见""请走好"等等，态度诚恳，待客微笑。

19、你熟悉我们的物业服务合同及业主规约的内容吗？

20、当你接到超出（合同）服务范围的要求时应该怎么处理？

答：礼貌的给予解释，明确说明所提要求超出服务范围，属于特约服务或增值服务，但如果比较简单的事情我们可以尽量的去帮忙去解决，部分服务需要收取延伸服务费。如无法解决的礼貌致歉。

21、当你遇到业主向我物业部借工具时应怎么处理？

答：让借用人（最好是物业接口人带领）来我项目部签字登记办理借取手续，或直接交给工程部人员处理。

22、你掌握基本的物业管理知识吗？

答：物业管理是指物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。

23、你知道装修的具体时间吗？

答：上午：7:30—11：30 下午：2:00---20:00（看各小区的装修协议或业主规约）

24、你掌握垃圾分类知识吗？

答：可回收物主要包括：纸类、塑料、橡胶及玻璃、金属等。

不可回收物主要包括：清扫的尘土、砖瓦陶器、卫生间废纸和烟头等。

25、你知道建筑垃圾堆放点吗？

答：在****地方。

26、你熟悉小区楼栋分布情况吗？

27、你知道各合作单位的人员及电话号码吗？

答：开发商：********

太阳能：********

自来水厂：*******

门禁系统：********

供电局：********

铝合金门窗：********

燃气公司：********

疏通公司：********

有线电视：*********

各垃圾处理：********

28、你知道催缴物业费的程序吗？

答：电话、温馨告知、信函、登门、调解、上诉。

29、在催费过程中要做哪些工作？

答：记录哪年、哪月、哪日、哪时谁去电或上门，业主（男、女）怎么说的，反应的问题都要详细记录对反应问题报相关部门及时处理（到时哪户业主拖欠物业费我们有据可查）。

30、在业主报修、投诉后该怎么处理？

答：及时报相关部门处理，当天不能处理或处理不了的要回电业主告知情况，再约时间跟踪处理。