商业小区物业管理人员应该如何配备？商业小区物业管理人员配备方案

一、管理服务人员

1、管理服务管理人员：

无论面积多少，均应设项目经理1人。10万—30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。

2、房屋管理员或称楼宇巡查人员：

10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20 万平方米设2人；30万平方米以上设3人。

3、客户服务中心人员：

5万平方米以下设客服人员1人，5—10 万平方米设2人，10—15万平方米设3人。以后每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。

二、秩序维护人员

1、主管：

30 万平方米以下配置主管1 人，保安班长3—4人。

2、秩序维护员：

全封闭小区（人车分流）门岗（每个出入口）：3—6人（三班倒）。

巡逻岗：每2人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。

封闭停车场：出入口处应设置3人（三班倒）。

智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。

安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。

三、工程维修人员

1、工程维修主管人员：

10万平方米以下配置主管1人，不设班长。

10—30 万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。

30万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。

2、维修工：

每个高压配电房值班电工3人。

每10 万平方米配置水工1人。

中央空调系统每10万平方米配置1人。

每10部电梯配专职电梯工1人。

每10万平方米配置维修电工3人。

每10万平方米配置综合维修工2人。

机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10—12人。

四、清洁卫生人员

1、保洁人员综合劳动定额：

4000—6000平方米配置1人。

2、清洁主管人员：

10万平方米以下，配置主管1人，班长1人；10万~20 万平方米，配置主管1人，班长2人；20 万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。

3、保洁员：

楼梯清洁：14层/h*人（1梯4户）。

擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人（1梯4户）。

地面清扫：500平方米/h*人。

洗地毯：100平方米/h*（2—3）人。

刮玻璃：15平方米/h*人。

清洁电梯轿厢（抹钢油）：1个/10min.

清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/d*人；9层以上楼房（带电梯）：10 层/d*人。

五、园林绿化人员

1、园林绿化人员综合劳动定额：

室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。

室内绿化管理：每2万平方米建筑用地（或200户业主以内）配1名绿化工，每10万平方米配2—3人。

2、园林绿化主管人员：

30 万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长；30 万平方米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。

3、绿化工人

绿篱及灌木修剪

a、墙状绿篱：人工20m/h；机剪50m/h。

b、丛生或块状绿篱：人工25 平方米/h；机剪50 平方米/h。

c、球状绿篱：直径1m球形，4棵/h。

大树修剪

a、冠径15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。

b、冠径10—15m, 需3人配合，3棵/8h*3人。

c、冠径5—10m, 需2人配合，12棵/8h*2人。

d、冠径5m以下，高3m以下，单人操作，平均2—5棵/h* 人。

剪草

a、特级、一级草坪：机剪360平方米/h*人。

b、二级草坪：机剪280平方米/h*人。

c、三级草坪：用气垫机剪180平方米/h；割灌机剪60平方米/h。

d、四级草坪：割灌机剪40平方米/h。

淋水：人工喷淋平均500平方米/h*人。

杂草清理：人工除杂草平均20—50平方米/h*人不等。

机械检修：正常的周期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

六、物业管理人员综合劳动定额

1、多层住宅：

5万平方米以下，每人监护面积2500—3000平方米；5万—10万平方米，每人监护面积3000—3500平方米；10万—30万平方米，每人监护面积3000—4000平方米。

2、高层住宅、写字楼：

5万平方米以下，每人监护面积2000—2500平方米；5万—10万平方米，每人监护面积2500—3000平方米；10万—30万平方米，每人监护面积2500—3500平方米。