物业管理服务公司应该如何做好接收管理工作？

物业接管验收管理

按照物业接管验收的程序和要求，依据国家制定的物业接管验收标准，做好接管验收工作，做到全面、细致而不漏项，为日后的物业管理打下坚实基础。

物业接管验收分为现场验收，资料交接及其它交接等三个方面。

（一）与前任物业公司对接

（在我公司接管老旧小区之前，该小区有其他物业公司在管时。）

1.现场验收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备间等；

（2）共用设备：一般包括水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（4）水、电表进行抄底记录

将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。

（5）物业费、停车费

两费用均以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。

（6）对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。

（7）外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同

（8）交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，均可采取交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负责人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料物培社。

2.资料交接

（1）产权资料

1、项目批准文件；

2、用地批准文件；

3、建筑执照；

4、小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

（2）市府验收合格资料

1、工程竣工验收证书；

2、消防工程验收合格证；

3、市完善配套办公室小区综合验收合格证书；

4、用电许可证；

5、供用电协议书；

6、用水审批表、水费收缴合同书；

（3）工程技术资料

1、建筑、结构、电气、给排水、等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用 说明书、调试报告等；

2、工程合同及开竣工报告；

3、工程预决算分项清单；

4、图纸会审记录；

5、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

6、隐蔽工程验收记录；

7、沉降观察记录及其沉降观察点布置图；

8、竣工验收证明书；

9、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

10、新材料、构配件的鉴定合格证书；

11、水、电等设备及卫生洁具的检验合格证书；

12、砂浆、混凝土试块试压报告；

13、供水管道试压报告；

14、机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

3.其他交接

（1）原管理单位应提供《物业情况一览表》，包括小区的建筑面积、占地面积、绿化面积，总户数，户型等，对于空置房屋应特别注明，并将其钥匙悉数移交接管单位；

（2）原管理单位须对小区的所有设施设备列出清单，如供水设备、供电设施、会所设施、所有路灯、污水井、雨水井、化粪池等，交接时双方须对小区的建筑、结构、设施设备进行全面的验收，做好交接记录；

（3）入伙至今所有管理运作资料均应移交。包括装修管理资料、设备设施保养计划、记录等；

（4）所有接管事项均应以书面方式进行，并须经双方签字盖章确认；

（5）建筑物原有的设备设施应恢复原来的使用功能，并经我司验收后签字交接。

4.各类遗留问题

（1）物业费、停车费等费用

物业向业主所收取的物业费、供暖费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行沟通，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。

（2）各类能源费

前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。

（3）车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。

（4）业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等情况。

（5）工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。

（二）与业主委员会对接

（在我公司接管老旧小区之前，该小区无其他物业公司在管，且小区存在业主委员会。）

1.现场验收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备间等；

（2）共用设备：一般包括水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（4）水、电表进行抄底记录

将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由业主委员会缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。

（5）对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。

（6）外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同

2.资料交接

（1）产权资料

1、项目批准文件；

2、用地批准文件；

3、建筑执照；

4、小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

（2）市府验收合格资料

1、工程竣工验收证书；

2、消防工程验收合格证；

3、市完善配套办公室小区综合验收合格证书；

4、用电许可证；

5、供用电协议书；

6、用水审批表、水费收缴合同书；

（3）工程技术资料

1、建筑、结构、电气、给排水、等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用 说明书、调试报告等；

2、工程合同及开竣工报告；

3、工程预决算分项清单；

4、图纸会审记录；

5、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；

6、隐蔽工程验收记录；

7、沉降观察记录及其沉降观察点布置图；

8、竣工验收证明书；

9、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

10、新材料、构配件的鉴定合格证书；

11、水、电等设备及卫生洁具的检验合格证书；

12、砂浆、混凝土试块试压报告；

13、供水管道试压报告；

14、机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

3.其他交接

（1）业主委员会应提供《物业情况一览表》，包括小区的建筑面积、占地面积、绿化面积，总户数，户型等，对于空置房屋应特别注明，并将其钥匙悉数移交接管单位；

（2）业主委员会须对小区的所有设施设备列出清单，如供水设备、供电设施、会所设施、所有路灯、污水井、雨水井、化粪池等，交接时双方须对小区的建筑、结构、设施设备进行全面的验收，做好交接记录；

（3）入伙至今所有管理运作资料均应移交。包括装修管理资料、设备设施保养计划、记录等；

（4）所有接管事项均应以书面方式进行，并须经双方签字盖章确认；

（5）建筑物原有的设备设施应恢复原来的使用功能，并经我司验收后签字交接。

4.各类遗留问题

（1）各类能源费

业主委员会有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。

（2）业主家中有个别特殊问题的，业主委员会给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由业主委员会进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。

（3）工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。

（三）无人对接

（如果该小区在接管前无其他物业公司在管，且不存在业主委员会。）

1.现场验收

（1）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备间等；

（2）共用设备：一般包括水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（3）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（4）水、电表进行抄底记录

将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录。

（5）对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。

2.补办资料

（1）补办产权资料

1、项目批准文件；

2、用地批准文件；

3、建筑执照；

4、小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

（2）补办市府验收合格资料

1、消防工程验收合格证；

2、用电许可证；

3、供用电协议书；

4、用水审批表、水费收缴合同书

3.其他工作

（1）全面了解老旧小区情况，建立《物业情况一览表》并归档，包括小区的建筑面积、占地面积、绿化面积，总户数，户型等，对于空置房屋应特别注明，并配备钥匙；

（2）仔细查看老旧小区的设备设施情况，列出明细清单并归档，如供水设备、供电设施、会所设施、所有路灯、污水井、雨水井、化粪池等，对小区的建筑、结构、设施设备进行全面的验收；

（3）重新建立老旧小区业主信息，包括姓名、产权、居住位置、建筑面积等，填入资料库并归档。